Un syndicat de copropriété n’est pas un assureur.

Ensemble, faisons retirer 1074.2 du C.c.Q.

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Motifs de la démarche

Cette pétition sera envoyée à :
  1. Député, À VENIR 
  2. FCQ, Sylvain Clermont
  3. RGCQ, Jan Towarnacki
  4. Adm.A, Francine Sabourin

Indemnisation suite à l’article 1074.2 C.c.Q : est-il encore possible d’engager la responsabilité d’un copropriétaire en responsabilité civile ?

L’article 1074.2 du Code civil du Québec (C.c.Q) est entrée en vigueur le 13 décembre 2018.  Depuis, c’est tout un bordel en copropriété puisque les assureurs des copropriétaires refusent d’indemniser leurs assurés lorsqu’un sinistre émane de leur unité.  En effet, l’article 1074.2, introduit dans le Code civil du Québec le 13 décembre dernier, a fait perdre aux copropriétés leurs droits à une ”responsabilité sans faute”, laquelle était prévue aux déclarations de copropriété. Cela est un désastre, car c’était cet article qui nous évitait d’avoir des débats interminables sur la ”faute”, à savoir si le copropriétaire avait été négligent ou non. Voici l’article qui apparaît des déclarations de copropriété et qui n’est dorénavant plus applicable :

« Tout Copropriétaire reste responsable, à l’égard des autres copropriétaires et du Syndicat, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable.»

En résumé, avant 1074.2, la résolution des sinistres en deçà de la franchise s’apparentait à un sinistre dans une maison unifamiliale dans la mesure où si une personne était malchanceuse et victime d’un sinistre causé par l’un de ses biens, sa tuyauterie, etc., son assureur réparait et déterminait ensuite s’il jugeait qu’il avait un recours en subrogation contre quelqu’un. Ce qui veut dire, qu’en copropriété, avant le 13 décembre 2018, pour un sinistre en deçà de la franchise du syndicat, chaque sinistré réclamait à son assureur pour être indemnisé et ensuite tous se retournaient contre l’assureur du copropriétaire fautif pour lui réclamer les dommages payés en plus de la franchise que chaque victime avait eu à débourser auprès de son assureur pour être indemnisée.

Aujourd’hui, avec 1074.2 du C.c.Q, les choses sont bien différentes puisque nous n’avons plus recours aux assureurs des copropriétaires en responsabilité civile, à moins de démontrer la ”faute”.  Par contre, faire la preuve d’une faute, lorsque nous ne sommes pas présents au moment où le sinistre a pris naissance, peut être passablement difficile. Les assureurs, le sachant très bien, en profitent pour refuser d’indemniser depuis le début 2019.  Il est vrai que pour les coûts des sinistres en deçà de la franchise, mais également pour les récupérations de la franchise du syndicat pour les sinistres plus importants.  Pour arriver à récupérer quoi que ce soit d’un assureur d’un copropriétaire, il faut prouver que le copropriétaire a été négligent afin d’engager sa faute et donc sa responsabilité civile.

En conséquence, les syndicats se retrouvent à assumer à même leur budget d’opération courante, la réparation des sinistres en deçà de la franchise et, probablement, les franchises lors de sinistres importants, pour lesquels ils ne peuvent pas prouver la faute d’un copropriétaire à la satisfaction de l’assureur. De beaux litiges à venir et ne négligeons pas l’impact sur les charges communes que tous les copropriétaires devront débourser pour faire face à ces imprévus. Dommage qu’on n’ait pas encore une régie de la copropriété (un peu comme la Régie du logement) pour au moins accélérer la résolution de ces litiges et le faire à moins de coût.  Par ailleurs, est-ce que quelqu’un a imaginé les coûts (temps et argent) que les syndicats auront à assumer pour tenter de prouver la ”faute”, puisque ce fardeau leur revient désormais ? Un syndicat, ce n’est pas un assureur; ce n’est pas organisé avec les processus et les ressources auxquels a accès un assureur !

Ce qui est encore plus dommage dans tout ça, c’est que le syndicat perd un levier important pour sensibiliser les gens à participer à la prévention des sinistres, notamment des dégâts d’eau, puisqu’il sera beaucoup plus difficile dans le futur de faire supporter les conséquences monétaires d’un sinistre aux assureurs des copropriétaires responsables, la collectivité des copropriétaires assumant dorénavant la facture lorsqu’on n’arrive pas à prouver la ”faute” du copropriétaire de l’unité d’où émane le sinistre. On s’entend pour dire qu’un assureur a pas mal plus de moyen qu’un syndicat pour contester la ”faute” de son assuré que le syndicat n’a de moyens pour prouver la ”faute” d’un copropriétaire.  C’est évidemment un peu David contre Goliath.

Ainsi, l’une des planches de salut qu’il nous reste pour protéger les syndicats (et leur budget) sera d’ajouter des règlements dans les déclarations de copropriété pour créer des obligations de ”prévention” que les copropriétaires devront respecter afin d’être en mesure d’engager leur responsabilité en cas de sinistre s’ils ne sont pas en mesure de prouver qu’ils se sont déchargés de leurs obligations de ”prévention”.

Je vous laisse prendre connaissance de 2 textes récents écrits par des avocats pour clarifier les changements survenus par rapport à la faute.

C’est à la vue de ce non-sens qu’est l’article 1074.2 que j’ai pris l’initiative d’une pétition.  L’objectif de cette démarche est de permettre à tous les copropriétaires choqués de ces changements législatifs survenus sans qu’ils n’aient été consultés de pouvoir s’exprimer sur la question et qu’ils soient finalement entendus par les médias, les associations et le gouvernement.

Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée fondatrice
SolutionCondo

Petition by,
Elise Beauchesne
Je trouve inacceptable que les syndicats soient des assureurs. Mes clients paient des primes pour avoir la certitude d'être indemnisés lorsque survient un sinistre. Les assureurs auraient dû ajuster les primes plutôt que de retirer sournoisement la couverture d'assurance pour faire des syndicats des ''assureurs''. Les syndicats en auto-gestion n'ont ni le temps ni l'expertise pour gérer eux-mêmes de tels sinistres.

Pétition

Aux : Députés de l’Assemblée Nationale

CONSIDÉRANT QUE certains changements apportés par le projet de loi n° 141 n’étaient pas inclus au projet de loi n° 150 initialement proposé. Cette loi a été adoptée le 13 juin 2018 sans que les copropriétaires n’aient été consultés.

CONSIDÉRANT QUE l’article 1074.2 du Code civil du Québec apporté par le projet de loi n° 141 est détrimentaires aux copropriétés, plaçant les syndicats dans une position d’assureurs, puisqu’ils sont responsables de régler les sinistres en deçà de la franchise (sauf s’ils prouvent la faute), alors qu’ils n’ont pas la compétence pour le faire.

CONSIDÉRANT QUE les assureurs refusent systématiquement de reconnaître la « faute » pour éviter d’indemniser leurs assurés.  De trop nombreux litiges découleront de cette situation et placeront les syndicats dans une situation financière précaire et imprévisible.

CONSIDÉRANT QUE la responsabilité de démontrer la faute (avec négligence), plutôt que de tenir un copropriétaire responsable de ses biens et des parties communes à usage restreint dont il a le bénéfice représente un fardeau déraisonnable pour ce mode d’habitation, plaçant tous les copropriétaires solidairement responsables les uns des autres.

CONSIDÉRANT QU’il est plus facile d’effectuer de la prévention lorsque le risque existe, pour un copropriétaire, de devoir avoir recours à son assurance si un sinistre émane de son unité.

CONSIDÉRANT QUE les autres provinces fonctionnent sensiblement sous le système que nous avions avant l’article 1074.2 du C.c.Q.

Nous soussignés, demandons au gouvernement du Québec de retirer l’article 1074.2 du Code civil du Québec, le plus rapidement possible.

Historique et démarches

Mme Thériault, explique que ce qui se passe en assurance avec 1074.2 n’est pas ce qui était souhaité par le législateur. Uncategorized

Voyez la vidéo du 20 août 2019 (à partir de 1:21:36) dans le cadre de l’étude détaillée du projet de loi 16 alors qu’elle explique la problématique des assurances en copropriété suite à l’introduction de 1074.2 au C.c.Q.

Selon la députée de l’opposition, Mme Lise Thériault, il semble que même l’ex ministre des finances de l’époque, M. Carlos Leitão admet la problématique.

Espérons que le gouvernement sera en mesure de corriger rapidement cette situation, maintenant qu’il y a admission que ce changement législatif amène une problématique majeure.

Radio-Canada et RDI Économie parle du nouveau fonds d’autoassurance puisque le projet de règlement du gouvernement est sortie hier Uncategorized

En somme il faudra cotiser sur 2 ans (50% par année) pour la valeur de la plus haute franchise (exception pour la franchise tremblement de terre) et renflouer le fonds en cas d’utilisation. Voir le projet de règlement du gourvervement qui a été publié dans la Gazette officielle du Québec.

Toute personne intéressée ayant des commentaires à formuler au sujet de ce projet de règlement est priée de les faire parvenir par écrit avant l’expiration du délai de 45 jours mentionné ci-dessus au ministre des Finances, 12 rue Saint-Louis, 1er étage, Québec (Québec) G1R 5L3.

#1 : Assurance condo : de nouveaux frais pour les copropriétaires
#2 : Copropriété : nouveau fonds pour les sinistres

Merci à Me Joli-Coeur pour cette intervention à l’émission d’Isabelle Maréchal. Il vient confirmer que 1074.2 C.c.Q doit changer impérativement ! Uncategorized

Depuis 1074.2 C.c.Q, les assureurs font une distinction entre « faute» et «responsabilité» et n’indemnisent pas en responsabilité civile à moins d’une «faute directe» . Selon Me Yves Joli-Coeur cela est «une lecture obtuse de la part des assureurs en responsabilité civile» . Écoutez l’interview complet.

Le RGCQ prend position contre l’article 1074.2 du C.c.Q Uncategorized

Le RGCQ a finalement émis une communication où il prend position contre l’article 1074.2.  Nous espérons donc qu’il sera possible de parler d’une voix commune avec le RGCQ lorsque des recommandations seront faites au gouvernement sur cette question importante et sensible pour le maintien de l’harmonie en copropriété.

Me Stefania Chianetta fait un résumé du projet de loi 141 et de l’article 1074.2 du C.c.Q Informations juridiques

Me Stefania Chianetta, avocate, dresse un dossier complet sur le projet de loi 141 et l’impact de 1074.2 dans la dernière édition du magazine numérique CopropriétéPlus.

Survol de ce qui se fait en Colombie-Britannique, en Ontario et en France Historique et informations

Voici un résumé de comment ça se passe ailleurs au Canada et en France.  Si des avocats veulent ajouter des informations sur d’autres territoires, il nous fera plaisir de bonifier l’analyse préliminaire que nous avons fait.

Préparation de la pétition Mobilisation

SolutionCondo appui la FCQ et militera avec eux pour faire tomber 1074.2 du C.c.Q. Mme Élise Beauchesne agira à titre de Vice-présidente de l’association, ce qui lui permettra de faire le lobbying requis auprès du gouvernement pour abolir 1074.2 du C.c.Q.

Démission du conseil d’administration du RGCQ Historique et informations

Le RGCQ s’est dit en faveur de 1074.2.  S’en était trop pour Mme Élise Beauchesne qui a choisi de démissionner du conseil plutôt que de taire cette situation inaceptable.  Lisez l’implication que ces derniers ont eu dans ce dossier dans l’article 1074.2 du C.c.Q : Pourquoi j’ai démissionné du conseil d’administration du RGCQ ?

Déjà en 2017 le ministre Leitão avait annoncé 1074.2 C.c.Q Historique et informations

Voyez le texte initial de la première consultation publique. Le ministre Leitão avait déjà annoncé ses couleurs en 2017. Voyez également les positions des acteurs de l’industrie par rapport au point 3 qui deviendra sensiblement le 1074.2 que nous connaissons aujourd’hui. 

Signataires

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Supporteurs corporatifs

Gestion de copropriété B2B
Consilium services juridiques
Immeubles Shibata
Ges-Mar
IMHOTEP gestion immobilière
GESTATIF gestionnaire de copropriétés
LAUCANDRIQUE gestion de copropriétés
HUB International
BFL Canada
Celico Inc. – groupe immobilier
HPDG
Fédération des copropriétaires du Québec
La boîte immobilière
E-MC
SolutionCondo

Signez la pétition

Pétition officielle de l’Assemblée Nationale

Elle sera disponible pour signature dans les prochaines semaines.

Entre temps, vous pouvez signer la pétition de ce site web pour démontrer votre appui et nous vous solliciterons de nouveau lorsqu’il sera temps de signer la pétition OFFICIELLE de l’Assemblée nationale.