Indemnisation suite à l’article 1074.2 C.c.Q : est-il encore possible d’engager la responsabilité d’un copropriétaire en responsabilité civile ?

L’article 1074.2 du Code civil du Québec (C.c.Q) est entrée en vigueur le 13 décembre 2018.  Depuis, c’est tout un bordel en copropriété puisque les assureurs des copropriétaires refusent d’indemniser leurs assurés lorsqu’un sinistre émane de leur unité.  En effet, l’article 1074.2, introduit dans le Code civil du Québec le 13 décembre dernier, a fait perdre aux copropriétés leurs droits à une ”responsabilité sans faute”, laquelle était prévue aux déclarations de copropriété. Cela est un désastre, car c’était cet article qui nous évitait d’avoir des débats interminables sur la ”faute”, à savoir si le copropriétaire avait été négligent ou non. Voici l’article qui apparaît des déclarations de copropriété et qui n’est dorénavant plus applicable :

« Tout Copropriétaire reste responsable, à l’égard des autres copropriétaires et du Syndicat, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable.»

En résumé, avant 1074.2, la résolution des sinistres en deçà de la franchise s’apparentait à un sinistre dans une maison unifamiliale dans la mesure où si une personne était malchanceuse et victime d’un sinistre causé par l’un de ses biens, sa tuyauterie, etc., son assureur réparait et déterminait ensuite s’il jugeait qu’il avait un recours en subrogation contre quelqu’un. Ce qui veut dire, qu’en copropriété, avant le 13 décembre 2018, pour un sinistre en deçà de la franchise du syndicat, chaque sinistré réclamait à son assureur pour être indemnisé et ensuite tous se retournaient contre l’assureur du copropriétaire fautif pour lui réclamer les dommages payés en plus de la franchise que chaque victime avait eu à débourser auprès de son assureur pour être indemnisée.

Aujourd’hui, avec 1074.2 du C.c.Q, les choses sont bien différentes puisque nous n’avons plus recours aux assureurs des copropriétaires en responsabilité civile, à moins de démontrer la ”faute”.  Par contre, faire la preuve d’une faute, lorsque nous ne sommes pas présents au moment où le sinistre a pris naissance, peut être passablement difficile. Les assureurs, le sachant très bien, en profitent pour refuser d’indemniser depuis le début 2019.  Il est vrai que pour les coûts des sinistres en deçà de la franchise, mais également pour les récupérations de la franchise du syndicat pour les sinistres plus importants.  Pour arriver à récupérer quoi que ce soit d’un assureur d’un copropriétaire, il faut prouver que le copropriétaire a été négligent afin d’engager sa faute et donc sa responsabilité civile.

En conséquence, les syndicats se retrouvent à assumer à même leur budget d’opération courante, la réparation des sinistres en deçà de la franchise et, probablement, les franchises lors de sinistres importants, pour lesquels ils ne peuvent pas prouver la faute d’un copropriétaire à la satisfaction de l’assureur. De beaux litiges à venir et ne négligeons pas l’impact sur les charges communes que tous les copropriétaires devront débourser pour faire face à ces imprévus. Dommage qu’on n’ait pas encore une régie de la copropriété (un peu comme la Régie du logement) pour au moins accélérer la résolution de ces litiges et le faire à moins de coût.  Par ailleurs, est-ce que quelqu’un a imaginé les coûts (temps et argent) que les syndicats auront à assumer pour tenter de prouver la ”faute”, puisque ce fardeau leur revient désormais ? Un syndicat, ce n’est pas un assureur; ce n’est pas organisé avec les processus et les ressources auxquels a accès un assureur !

Ce qui est encore plus dommage dans tout ça, c’est que le syndicat perd un levier important pour sensibiliser les gens à participer à la prévention des sinistres, notamment des dégâts d’eau, puisqu’il sera beaucoup plus difficile dans le futur de faire supporter les conséquences monétaires d’un sinistre aux assureurs des copropriétaires responsables, la collectivité des copropriétaires assumant dorénavant la facture lorsqu’on n’arrive pas à prouver la ”faute” du copropriétaire de l’unité d’où émane le sinistre. On s’entend pour dire qu’un assureur a pas mal plus de moyen qu’un syndicat pour contester la ”faute” de son assuré que le syndicat n’a de moyens pour prouver la ”faute” d’un copropriétaire.  C’est évidemment un peu David contre Goliath.

Ainsi, l’une des planches de salut qu’il nous reste pour protéger les syndicats (et leur budget) sera d’ajouter des règlements dans les déclarations de copropriété pour créer des obligations de ”prévention” que les copropriétaires devront respecter afin d’être en mesure d’engager leur responsabilité en cas de sinistre s’ils ne sont pas en mesure de prouver qu’ils se sont déchargés de leurs obligations de ”prévention”.

Je vous laisse prendre connaissance de 2 textes récents écrits par des avocats pour clarifier les changements survenus par rapport à la faute.

• Comment récupérer les franchises auprès d’un copropriétaire responsable d’un sinistre
• Recours contre un copropriétaire responsable d’un sinistre

C’est à la vue de ce non-sens qu’est l’article 1074.2 que j’ai pris l’initiative d’une pétition.  L’objectif de cette démarche est de permettre à tous les copropriétaires choqués de ces changements législatifs survenus sans qu’ils n’aient été consultés de pouvoir s’exprimer sur la question et qu’ils soient finalement entendus par les médias, les associations et le gouvernement.

Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée fondatrice
SolutionCondo

Petition by,
Elise Beauchesne
Je trouve inacceptable que les syndicats soient des assureurs. Mes clients paient des primes pour avoir la certitude d'être indemnisés lorsque survient un sinistre. Les assureurs auraient dû ajuster les primes plutôt que de retirer sournoisement la couverture d'assurance pour faire des syndicats des ''assureurs''. Les syndicats en auto-gestion n'ont ni le temps ni l'expertise pour gérer eux-mêmes de tels sinistres.